© Reuters / Paulo Whitaker
A recuperação do mercado imobiliário e a expectativa de aceleração do crescimento daqui para frente têm criado uma situação inusitada: os bancos começaram a correr atrás das incorporadoras para oferecer empréstimos para a construção de novos empreendimentos, de acordo com o economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, que também é presidente da comissão imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). "Os bancos têm procurado o incorporador", destacou Petrucci, em entrevista ao Estadão/Broadcast, plataforma de notícias em tempo real do Grupo Estado.
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No acumulado de janeiro até agosto, os financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança registram alta de 26,4% em relação ao mesmo período do ano passado. Esse crescimento foi mais intenso nas concessões voltadas às incorporadoras para construção, que subiram 47,2%, enquanto os empréstimos para consumidores realizarem a compra aumentaram 20,9%, segundo levantamento da consultoria Tendências. "Mas o incorporador também continua procurando os bancos", afirmou Petrucci. "Tudo isso é uma resposta ao aumento da demanda por imóveis."
O maior aquecimento do setor é consequência direta da redução da taxa básica de juros da economia brasileira (Selic), que levou os bancos a cortarem os juros do crédito imobiliário. A Caixa Econômica Federal anunciou esta semana corte de até 1 ponto porcentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A menor taxa de juros cobrada pela Caixa passará de 8,50% mais a Taxa Referencial (TR) para 7,50% mais TR. A maior taxa vai de 9,75% mais TR para 9,50% mais TR.
O movimento do banco estatal, maior financiador do setor imobiliário no País, veio após anúncios do mesmo tipo pelos concorrentes dias antes. O Bradesco anunciou taxa mínima de TR + 7,30% ao ano, o Itaú fixou sua taxa mínima em TR + 7,45% e o Santander, TR + 7,99%.
O corte de 1 ponto porcentual em um empréstimo de R$ 300 mil representa queda de R$ 250 na parcela do mutuário, aumentando o acesso ao imóvel por milhares de consumidores, afirmou Petrucci. "Estamos chegando ao menor patamar de juros da história", disse. "É uma competição saudável dos bancos e não vai parar por aí. Se a Selic cair para menos de 5% ao ano, esse movimento vai continuar."
Petrucci elogiou a iniciativa do Banco Central de constituir uma plataforma para dar transparência às finanças dos empreendimentos imobiliários em construção no País. Batizada de Block, ela trará dados auditados sobre o volume de venda de cada projeto e o fluxo de pagamentos para cada uma das unidades, entre outros itens.
A inclusão de dados pelas incorporadoras será voluntária. O objetivo é dar aos bancos maior visibilidade sobre os empreendimentos, facilitando a decisão de liberar ou não crédito para as obras. Isso servirá para empresas de pequeno e médio portes, segmento no qual as regras de governança de cada projeto são mais frouxas.
Na dúvida, os bancos fecham as portas para esse tipo de empresa. A perspectiva é que o Block esteja no ar no primeiro semestre de 2020. "Há milhares de pequenas e médias empresas que não conseguem financiamento. Essa ferramenta vai abrir caminho para elas", disse Petrucci.
Minha Casa
Os bancos privados estão começando a experimentar a oferta de crédito imobiliário para o público equivalente ao da faixa 3 do Minha Casa Minha Vida. Bradesco e Itaú Unibanco já testam financiamento tanto para a pessoa física, com renda bruta até R$ 7 mil, como para as incorporadoras que trabalham com foco neste segmento.
O avanço entre esse público se tornou possível com a queda dos juros no crédito imobiliário que utiliza recursos da poupança. A queda das taxas tornou a linha tão atrativa quanto à que utiliza recursos do FGTS.
A oferta de crédito imobiliário por parte dos bancos privados para as pessoas físicas sinaliza ainda um maior apetite dessas instituições por risco, uma vez que antes acabavam olhando para um público de maior poder aquisitivo neste segmento.
"Já estamos avançando para o nível 3. Queremos experimentar e entender o público-alvo e as características dessa base de clientes. Como um banco de varejo, a faixa de renda de R$ 4 mil a R$ 9 mil se encaixa muito bem", disse o diretor executivo do Bradesco, José Ramos Rocha Neto, durante o Abecip Summit 2019.