© Reuters / Paulo Whitaker
Com o argumento de que é preciso adaptar as regras à realidade da cidade e incentivar a construção de novas moradias, a gestão do prefeito João Doria (PSDB) apresentou um projeto de "ajustes" na Lei de Zoneamento de São Paulo que pretende liberar prédios mais altos no miolo dos bairros, apartamentos maiores e com mais vagas de garagem nos chamados eixos de transporte e reduzir em 30% o valor da contrapartida paga pelas empresas para construírem acima do limite básico definido em lei.
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As alterações atendem, em grande parte, demandas apresentadas pelo mercado imobiliário desde a aprovação da Lei de Zoneamento em 2016, na gestão Fernando Haddad (PT), e têm sido criticada por parte dos urbanistas por supostamente irem na contramão das diretrizes do Plano Diretor Estratégico, aprovado em 2014. Esse documento definiu como premissa básica do desenvolvimento urbano da capital o adensamento nas áreas com infraestrutura consolidada e oferta de transporte público.
Entre as principais alterações propostas por Doria está a liberação de prédios sem limite de altura nas chamadas zona mista (ZM) e zona centralidade (ZC), que correspondem a cerca de 15% da área da cidade e ocupam grande parte dos chamados remansos, ou miolo dos bairros. Pelas regras de 2016, nas zonas mistas, como parte de Perdizes (zona oeste) ou da Vila Mariana (zona sul), os novos edifícios não podem ter mais do que 28 metros de altura, ou oito andares. Nas zonas centralidade, chamadas de centro dos bairros, o limite atual é de 48 metros (16 andares). A medida não vale para as zonas estritamente residenciais, como parte dos Jardins, onde o limite continua sendo de dez metros.
Para que o construtor pleiteie esse acréscimo, contudo, a Prefeitura impôs algumas condições, como largura mínima de 12 metros da via onde o prédio será erguido, alargamento de calçada e proibição de vedar a fachada do imóvel com muro. Na prática, como o coeficiente máximo de aproveitamento (o quanto se pode construir em metros quadrados) foi mantido nessas áreas em duas vezes a área total do terreno, a expectativa é de que os novos espigões nesses miolos de bairro não ultrapassem 20 andares, 12 a mais do que o limite atual.
Outra alteração proposta é a liberação definitiva de apartamentos maiores e mais vagas de garagem em prédios erguidos nas chamadas Zonas Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), ao longo de grandes avenidas com oferta de transporte público. Em 2016, após pressão do mercado imobiliário, a gestão Haddad aceitou liberar essa medida em caráter provisório, por três anos, por causa da crise econômica, e foi criticada por alguns urbanistas, que viam na decisão um desestímulo à política de adensamento dos grandes eixos de transporte, como estabelece o Plano Diretor.
Segundo a secretária municipal de Licenciamento e Urbanismo, Heloisa Proença, os ajustes mantêm as premissas do Plano Diretor e servem para adequar as regras de zoneamento à realidade da cidade e ajudar a baratear o preço dos imóveis. "Flexibilizar o limite de gabarito (altura) no remanso (miolo) reduz o custo da produção e, consequentemente, o preço do imóvel para o consumidor final. Da mesma forma que permitir unidades maiores com vagas nos eixo traz uma adesão maior do mercado, que já trabalha com uma diversidade de produtos nessas regiões que mesclam diferentes perfis. Isso estimula a produção e vai de encontro com as diretrizes do Plano Diretor", disse Heloisa.
Ainda com o intuito de "estimular o mercado", a Prefeitura propõe reduzir em 30% o valor das outorgas onerosas pagas pelo construtor que quer erguer mais do que o limite básico definido para a região. Segundo a gestão, a Lei de Zoneamento dobrou o custo médio da contrapartida - de R$ 445,59 para R$ 1.084,15 por metro quadrado - e levou a queda de arrecadação com a outorga, de R$ 250 milhões em 2015 para menos de R$ 150 milhões no ano passado.
O vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Sindicato da Habitação (Secovi), Ricardo Yazbek, elogiou os ajustes propostos, mas disse que a entidade vai pleitear uma redução ainda maior no valor da outorga. "Nossa sugestão é chegar a pelo menos 50% de redução porque o custo é altíssimo." As informações são do jornal O Estado de S. Paulo e Estadão Conteúdo.